Startseite/Vertrag/Kaufvertrag Immobilie: Notarvertrag vor Notartermin prüfen


Eine passende Immobilie ist gefunden, die Preisverhandlungen mit dem Verkäufer sind abgeschlossen. Um deinen Traum vom Eigenheim abzuschließen, fehlt nur noch der Notarvertrag. Wir erklären, welche Inhalte in einen notariellen Kaufvertrag gehören, warum du einen Notarvertrag von einem Anwalt überprüfen lassen solltest und was dieser sinnvolle Gegencheck vor der Beurkundung kostet.

Was ist ein Notarvertrag und welche Aufgabe hat der Notar?

Von einem Notarvertrag spricht man, sobald ein Kaufvertrag einer Immobilie durch einen Notar beurkundet wurde. Der Vertrag beinhaltet alle wichtigen Informationen zum Käufer bzw. Verkäufer der Immobilie, zur Immobilie selbst und zu den Zahlungsmodalitäten. Er wird gültig, sobald der Vertrag von dir und deinem Vertragspartner im Rahmen eines Notartermins unterschrieben wurde. Ein Rücktritt ist nur noch in speziellen Fällen möglich. Zum Beispiel, wenn der Verkäufer dir grobe Mängel wissentlich verschwiegen hat.

Egal, ob der Verkauf privat oder gewerblich erfolgt: Ein Notarvertrag – also eine Beurkundung des Immobilienkaufvertrags – ist gem. § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) zwingend erforderlich, um den Kauf einer Immobilie rechtssicher abzuwickeln. Der Grund: Erst durch die Beurkundung des Vertrages ist es rechtlich möglich, Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch zu beantragen. Darüber hinaus sollen Käufer und Verkäufer durch einen Notar vor einem voreiligen Vertragsabschluss geschützt werden. Dieser wirkt als Vermittler zwischen dir und dem Verkäufer. Er beantwortet Fragen und gewährleistet die juristische Rechtmäßigkeit der Vertragsinhalte. Dabei ist der Notar rechtlich zur Neutralität verpflichtet. Er darf keine der beiden Parteien bevorzugen oder benachteiligen.

Die Kosten für einen Notar übernimmt in der Regel der Käufer. Wichtig: Juristisch gesehen sind sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Notarkosten haftbar. Ist der Käufer nicht zahlungsfähig, muss der Verkäufer sämtliche Kosten für den Notar übernehmen.

Checkliste: Was gehört in einen notariellen Kaufvertrag?

Die Inhalte eines Notarvertrages unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag. Er enthält üblicherweise:

  • Persönlichen Daten der Vertragsparteien: Dieser Teil des Vertrages führt die allgemeinen Informationen zu Eigentümer und Käufer auf
  • Informationen zur Immobilie: Hierzu gehören die wichtigsten Daten zur Immobilie, beispielsweise die Art des Objekts, Anschrift und die Wohnfläche
  • Grundbuchdaten: Die wichtigsten Daten aus dem Grundbuch werden im Notarvertrag aufgeführt. Dazu gehören die bisherigen Eigentümer und die vorangegangenen Besitzer der Immobilie
  • Informationen über Grundschulden: Bestehen Grundschulden, werden diese im Notarvertrag aufgeführt. Dazu zählen alle Darlehen, die vom bisherigen Eigentümer für die Immobilie aufgenommen wurden.
  • Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten: Was kostet die Immobilie und wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?
  • Angaben zur Finanzierung: Wie finanziert der Käufer den Immobilienkauf?
  • Energieausweis: Seit 2014 muss ein Kaufvertrag Angaben zur Energieeffizienz einer Immobilie beinhalten

Darüber hinaus kann ein Notarvertrag weitere Inhalte enthalten, die von beiden Parteien vereinbart wurden.

Warum sollte ein Anwalt den Notarvertrag vor Beurkundung prüfen?

Viele Käufer denken, dass ein Notar für die Rechtmäßigkeit eines Vertrages sorgt. Ein Irrtum! Du als Käufer hast dafür zu sorgen, dass der Kaufvertrag keine für dich nachteiligen Klauseln enthält. Ein Notar ist – wie bereits erwähnt – zur Neutralität verpflichtet. Er muss dich nicht auf wirtschaftlich nachteilige Regelungen – wie etwa einen erhöhten Kaufpreis oder eine verkürzte Gewährleistungsfrist – aufmerksam machen. Aus diesem Grund solltest du einen Notarvertrag vor der Unterschrift von einem erfahrenen Anwalt prüfen lassen. Dieser hilft dir, wichtige Regelungen rund um den Kauf einer Immobilie vertraglich zu fixieren. Insbesondere folgende Fragen sind von Bedeutung:

  • Was passiert bei Mängeln an der Immobilie? Hast du durchsetzbare Haftungsansprüche gegen den Verkäufer?
  • Sind alle Bestandteile des Kaufs hinreichend geregelt?
  • Ist die Immobilie tatsächlich lastenfrei oder übernimmst du mit dem Kauf etwaige Grundschulden oder Pfandrechte?
  • Wurde ein fester Übergabetermin vereinbart? Was passiert, wenn der Verkäufer besprochene Fristen nicht einhält?
  • Welche Rechte und Pflichten gehen mit dem Kauf auf dich über?
  • Stimmt die im Vertrag angegebene Wohnfläche mit der tatsächlichen überein?

Anders als ein Notar informiert dich ein Anwalt über eventuell nachteilige Klauseln und hilft dir, deine persönlichen Interessen optimal durchzusetzen. So ist es beispielsweise möglich, eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufzunehmen, damit du dich im Falle von verschwiegenen Mängeln besser zur Wehr setzen kannst. Zudem berät dich ein Anwalt über deine weiterführenden Rechte und Pflichten. Wirst du beispielsweise durch den Immobilienkauf Mitglied einer Eigentümergesellschaft, bist du mitverantwortlich für das Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Deine Pflichten ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung und den gefassten Beschlüssen. Ein Anwalt erklärt dir im Detail, was das für dich heißt und wie du deine Pflichten ordnungsgemäß erfüllst.

Welche weiteren Vorteile eine Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt bietet, erläutert dir der Artikel Kaufvertrag prüfen lassen.

Diese Informationen bzw. Unterlagen sind für eine Prüfung erforderlich

  • Entwurf des Notarvertrages
  • Grundbuchauszug
  • ggf. Exposé und Baugenehmigung
  • Flurkarte
  • Werden bestimmte Wirtschaftsgüter oder Gegenstände mit gekauft?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung:

  • notarielle Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
  • Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Beschlusssammlung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Besteht Sanierungs- oder Instandhaltungsbedarf? Bestehen Wohngeldrückstände?

Was kostet die Prüfung des notariellen Kaufvertrages durch einen Anwalt?

Die Kosten für eine Überprüfung eines Notarvertrages variieren – je nach Art des Kaufvertrags und der Höhe des Kaufpreises. Für die häufigsten Prüfungsobjekte (Hauskaufvertrag und Bauträgervertrag) musst du mit Kosten zwischen 550 und 1.200 Euro rechnen.

Im Rahmen unseres Vertragschecks bieten wir dir die Überprüfung eines Immobilienkaufvertrags innerhalb von 24 Stunden zu einem Festpreis von 119 Euro an. Dieser Preis umfasst alle Leistungen und beinhaltet keine versteckten Kosten. Unsere Anwälte bewerten einzelne Vertragspassagen, insbesondere:

  • die Gewährleistung
  • die Finanzierung
  • die Teilungserklärung
  • die Eintragung einer Vormerkung
  • die Absicherung der Zahlung
  • die Sicherstellung der Räumung

Im Anschluss schlagen wir dir Klauseln und Formulierungen vor, die in dem Vertrag zu deinen Gunsten aufgenommen werden sollten.

Notarvertrag vor der Beurkundung prüfen lassen: Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Notarvertrag handelt es sich um einen durch einen Notar beglaubigten Vertrag.
  • Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland zwingend von einem Notar beglaubigt werden.
  • Die Notarkosten für die Beurkundung übernimmt in der Regel der Käufer.
  • Ein Notarvertrag sollte vor der Unterschrift unbedingt von einem erfahrenen Rechtsanwalt überprüft werden.
  • Ein Rechtsanwalt hilft dir, deine Interessen durchzusetzen und informiert dich über nachteilige Klauseln im Notarvertrag.
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