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Um dein selbst gebautes Eigenheim zu verwirklichen, brauchst du ein Grundstück und ein entsprechendes Bauvorhaben. Mit einem Bauträgervertrag erwirbst du beides aus einer Hand. Wir sagen dir, was sich hinter diesem Begriff verbirgt und welche Inhalte ein Bauträgervertrag enthalten muss. Außerdem: Warum lohnt sich ein Anwalt für einen Gegencheck? Und was kostet dich so eine Vertragsprüfung?

Was ist ein Bauträgervertrag und wo liegen die Unterschiede zu einem Bauvertrag?

Ein Bauträgervertrag wird zwischen einem Bauträger und einem Käufer abgeschlossen. Er verpflichtet den Bauträger, dem Käufer ein Grundstück inklusive einer darauf gebauten schlüsselfertigen Immobilie zu übergeben. Anders als bei einem klassischen Bauvertrag bist du also kein Bauherr, sondern ein Erwerber. Als Bauherr tritt der Bauträger auf, welcher dir das Grundstück mitsamt einer Bauverpflichtung verkauft. Das Besondere: Obwohl du erst zu einem späteren Zeitpunkt Eigentümer wirst, musst du vorab Zahlungen leisten.

Die gesetzliche Definition des Bauträgervertrages ist in § 650u Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) zu finden. Darin heißt es:

„Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.“

In der Praxis ist ein Bauträgervertrag ein Mischvertrag aus Kauf- und Werkvertrag. Während der Kaufvertrag den Kauf des Grundstücks regelt, enthält der Werkvertrag Regelungen für das Bauvorhaben auf dem Grundstück.

Welche Inhalte hat ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist ein sehr umfangreicher Vertrag. Er enthält detaillierte Regelungen zum Kauf des Grundstücks sowie dem dazu gehörigen Bauvorhaben. Ein Bauträgervertrag benennt:

  • die Vertragsobjekte, also das Grundstück und das Bauvorhaben
  • ein konkretes Fertigstellungsdatum
  • den Kaufpreis und dessen Fälligkeit
  • Regelungen zu Haftungen und Vollmachten
  • bereits erteilte Baugenehmigungen

Weitere wichtige Vertragsbestandteile sind:

Die Baubeschreibung

Sie ist das Herzstück des Bauträgervertrags, denn sie legt genau fest, welche Bauleistungen der Bauträger in welcher Form zu erbringen hat. Per Gesetz gelten folgende Inhalte einer Baubeschreibung als verpflichtend:

  • allgemeine Beschreibung des Bauwerks
  • Pläne und Grundrisse des Bauwerks
  • Angaben zu den Baukonstruktionen
  • Angaben zum Innenausbau
  • technische Angaben zum Energie-, Schallschutz- und Brandschutzstandard
  • gebäudetechnische Anlagen
  • Informationen zu Sanitärobjekten, Elektroinstallationen und Informationstechnologien
  • Außenanlagen
  • Qualitätsmerkmale des Gebäudes

Die Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung sichert das Recht des Käufers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück sowie der darauf gebauten Immobilie. Sie:

  • wird in das Grundbuch eingetragen
  • betitelt dich als zukünftigen Eigentümer des Grundstücks sowie der Immobilie und
  • wird gelöscht, sobald Grundstück und Immobilie nach Abschluss aller Bauleistungen auf dich übergehen.

Sobald die Auflassungsvormerkung gelöscht wurde, wirst du als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Nicht zu vergessen: Das Freigabeversprechen. Es legt fest, dass dir mit Eigentumsübergang nicht die Grundlasten des Bauträgers für das Grundstück überschrieben werden.

Warum einen Bauträgervertrag prüfen lassen?

Als Käufer erhältst du den Bauträgervertrag von deinem Bauträger. Gemäß § 17 Beurkundungsgesetz muss dir der Entwurf spätestens 2 Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

In der Praxis nutzen viele Bauträger die Unerfahrenheit ihres Vertragspartners bei der Vertragsgestaltung aus. Prüfe also den Vertrag vor der Unterschrift gewissenhaft. Trotz einer Überprüfung kann das fertige Dokument Lücken oder inhaltliche Fehler aufweisen, welche du als juristischer Laie nur schwer erkennst. Von Bedeutung ist auch die Formulierung einzelner Regelungen. Scheinbar harmlose Textpassagen wie z. B. „vergleichbar“ führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten.

Die Empfehlung: Lasse einen Bauträgervertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen. Dieser zeigt dir fehlerhafte oder für dich nachteilige Klauseln auf und hilft dir, die Passagen zu deinen Gunsten anzupassen.

Das gilt vor allem für Klauseln, welche die Abnahme und Zahlung betreffen. Viele Bauträger stellen auf die „Bezugsfertigkeit“, nicht jedoch auf die „Fertigstellung“ ab. In der Folge musst du bereits den Rohbau bezahlen – obwohl die Immobilie noch nicht fertiggestellt wurde.

Was kostet eine Bauträgervertragsprüfung beim Anwalt?

Der exakte Betrag richtet sich bei den meisten Anwälten nach der Höhe der Geschäftsgebühr. Sie wird auf Grundlage des Gegenstandswertes ermittelt und anschließend mit dem Faktor 0,5 bis 2,5 multipliziert – je nach Umfang und Schwierigkeit der Prüfung. Hinzu kommen Postauslagenpauschale (20 Euro) und gesetzliche Umsatzsteuer. Wir bei Recht 24/7 gehen den transparenten Weg und bieten dir an, zum fairen Festpreis von 119 EUR deinen Bauträgervertrag zu prüfen. Das geht einfach online und innerhalb von 24 Stunden! Du musst nichts weiter tun, als dein Vertragsdokument hochzuladen und deine persönlichen Daten anzugeben.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Bauträgervertrag ist ein Mischvertrag, bestehend aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Er beinhaltet den Kauf eines Grundstücks sowie den Bau einer Immobilie.
  • Achte bei der Ausarbeitung eines Bauträgervertrages auf die gesetzlichen Mindestvorgaben. Auch deine individuellen Wünsche als Auftraggeber sind von Bedeutung. Wurden diese ausreichend berücksichtigt und exakt genug formuliert?
  • Eine detaillierte Baubeschreibung hilft, rechtliche Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer zu vermeiden. Diese muss neben den Aufgaben des Bauherren auch den Preis sowie Angaben zur Abnahme enthalten.
  • Prüfe den Bauträgervertrag vor der Unterschrift gewissenhaft. Achte vor allem auf vereinbarte Klauseln, welche für dich nachteilig sind.
  • Lasse den Vertrag vor der Unterschrift von einem Rechtsanwalt prüfen. Er kontrolliert den Vertrag auf fehlerhafte Inhalte und optimiert einzelne Klauseln nach deinen Wünschen.
  • Eine nachträgliche Änderung von Bauträgerverträgen ist möglich. Entweder in Absprache mit deinem Vertragspartner oder mithilfe einer schriftlichen Anordnung. Letztere ist nach Ablauf von 30 Tagen zu stellen.
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