Corona, Ukraine-Krieg: Bauverzögerungen und ihre rechtlichen Folgen

Kaum ein Haus in Deutschland wird derzeit pünktlich fertig

Dafür gibt es verschiedene Ursachen – und einige davon berechtigten Bauherren unter Umständen zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Bauherren in ganz Deutschland müssen sich aktuell auf eine Bauzeitverzögerung einstellen. Die anhaltende Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg sorgen für materielle und personelle Engpässe.

Die Folge: Der Termin zur Fertigstellung verschiebt sich nach hinten – oftmals so weit, dass Bauherren über einen Rücktritt vom Kaufvertrag nachdenken. Doch ist das möglich und sinnvoll?

Ausgestaltung des Kaufvertrages entscheidend

Viele Verträge enthalten einen Fertigstellungstermin für die vereinbarten Arbeiten.

Dieser kann jedoch auf unterschiedliche Weise formuliert sein. Sätze wie „Die Bauleistung wird zum 23.05.2024 fertig gestellt“ lassen kaum Spielraum für Interpretationen. Hier ist der Bau bis zum vereinbarten Terim abzuschließen – sonst gerät der Bauträger in Verzug.

Allerdings ist in vielen Verträgen auch ein sogenannter „bestimmbarer Termin“ zu finden. Darunter fallen Formulierungen wie „Die Bauleistung ist binnen 7 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung abgeschlossen“. Das Besondere: Ein solcher Termin verschiebt sich durch Behinderungen und Unterbrechungen (z.B. schlechtes Wetter, gesetzliche Feiertage) nach hinten. Nicht selten um mehrere Wochen.

Wann tritt Verzug ein?

Die Formulierung im Kaufvertrag ist wichtig, denn erst wenn der feste Fertigstellungstermin überschritten wurde, befindet sich der Bauträger in Verzug. Dann gilt es, eine angemessene Nachfrist für die noch ausstehenden Arbeiten zu setzen.

Erst, wenn diese abgelaufen ist, können Bauherren vom Kaufvertrag zurücktreten und/oder Schadenersatz verlangen. Inklusive der unverschuldeten Umzugs- oder etwaigen Hotelkosten.

Persönliches Gespräch trägt zur Klärung bei

Kommt es zu Verzögerungen, sollten sich Bauherren und Bauunternehmer bezüglich eines neuen Fertigstellungstermin einigen. Hingegen raten Experten Betroffenen von einem Rücktritt eher ab. Denn häufig überwiegt das Interesse, das Bauwerk auch zu einem späteren Zeitpunkt abzunehmen und zu behalten. Das gilt insbesondere für Bauvorhaben, die bereits weit fortgeschritten sind.

Dem Bauherren entstandene Schäden – die sogenannten Verzugsschäden – sind ihm dennoch zu ersetzen. Das gilt beispielsweise dann, wenn der Bauherr die Immobilie eigentlich vermieten wollte, dies aufgrund der Bauverzögerung jedoch nicht kann. Auch zusätzliche Bereitstellungszinsen für den Baukredit und andere Vermögensnachteile können als Verzugsschaden geltend gemacht werden.