Baustoffmangel & Co.: Bauvertrag vor Baubeginn prüfen lassen
Das Grundstück ist gekauft, das Eigenheim geplant und die Vorfreude auf den Baubeginn steigt. Bevor es jedoch losgeht, muss der Bauvertrag unterzeichnet werden. Vor der Unterschrift ist eine umfassende Vertragsprüfung Pflicht. Denn: Schwammige Formulierungen, inhaltliche Lücken oder Engpässe bei der Materialbeschaffung führen schnell zu unerwünschten Zusatzkosten. Worauf du bei der Gestaltung eines Bauvertrages achten musst, wo du einen Vertrag prüfen lässt und was eine Überprüfung kostet, klärt dieser Artikel.
Was ist ein Bauvertrag?
Die gesetzliche Definition des Bauvertrages ist in § 650a BGB zu finden. Darin heißt es:
„Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.“
Das Besondere: Als Bauherr hast du die Wahl, welche Vertragsgrundlage du für dein Bauprojekt wünscht – und auf welchen allgemeingültigen Rahmenbedingungen der Vertrag beruhen soll.
Grundlage eines VOB-Vertrags ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Ein VOB-Vertrag wird meist dann verwendet, wenn das Bauvorhaben komplex und zeitaufwendig ist. Der BGB-Vertrag hingegen beruht auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Er stellt eine Sonderform des Werkvertrags dar. Vertragsgegenstand kann sowohl der Neubau eines Hauses, eine Instandsetzung oder der Umbau eines Bauwerkes sein.
Welche Inhalte gehören in einen Bauvertrag?
Ein Bauvertrag dient zur Regelung der Abläufe am Bau, setzt Fristen für Fertigstellungen und definiert, welche Baustoffe verwendet werden sollen. Entsprechend muss der Vertrag Angaben zu den Vertragspartnern, der Bauleistung, der Bauzeit sowie Informationen zur Abnahme und Vergütung enthalten.
Darüber hinaus zählt die sogenannte Baubeschreibung zu den Bestandteilen. Sie definiert, welche Leistungen ein Betrieb gegenüber dem Bauherrn erbringen muss und enthält:
- allgemeine Eckdaten des zu bauenden Gebäudes
- Grundrisse, Ansichten und Schnitte
- Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard
- eine Beschreibung der Ausstattung in den Bereichen Elektro, Sanitär und Außenanlagen
- Angaben zu Planungsleistungen, die zu erwartenden Arbeiten am Grundstück und die Abnahme
- Informationen zu den verwendeten Materialien und Rohstoffen
Je detaillierter die Baubeschreibung ist, desto besser können die Handwerker nach deinen Wünschen arbeiten. Bei vom Vertrag abweichenden Ausführungen oder Mängeln hast du mit einer präzisen Baubeschreibung gute Argumente, rechtlich dagegen vorzugehen.
Vor dem Vertragsabschluss solltest du als Auftraggeber den Preis für die vereinbarten Leistungen verhandeln. Ein verlässlicher Pauschalpreis bringt dir Planungssicherheit. Wichtig: Nicht erfasste Kosten beachten! Solche ergeben sich häufig durch vorausgesetzte Baugrundverhältnisse, erforderliche Versicherungen oder die Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser.
Ist eine Vertragsprüfung sinnvoll?
Auch wenn die o.g. Angaben im Bauvertrag enthalten sind, kann dieser inhaltliche Lücken oder Kostenfallen enthalten. Prüfe das fertige Dokument vor der Unterschrift gewissenhaft.
Wird dein Bauvorhaben beispielsweise nicht fristgerecht fertig, hast du unter Umständen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe. Jedoch nur dann, wenn im Bauvertrag eine wirksame Klausel vereinbart wurde.
Von Bedeutung ist auch die Formulierung. Scheinbar harmlose Textpassagen, wie beispielsweise „technische Änderungen“ oder „vergleichbar“, können dazu führen, dass die Baumaßnahmen bei der Abnahme nicht die von dir gewünschte Qualität aufweisen.
Als Bauunternehmer ist eine Vertragsprüfung von großer Bedeutung. Kannst du zum Beispiel einen Auftrag aufgrund des aktuellen Baustoffmangels nicht ausführen, droht eine Vertragsstrafe. Im Rahmen einer Vertragsprüfung werden Inhalte so optimiert, dass du vor etwaigen Nachzahlungen geschützt bist.
Aufgrund von Baustoffmangel und gestiegener Rohstoffpreise: Kann man Bauverträge ändern?
Der aktuelle Baustoffmangel stellt Handwerksbetriebe und Bauherren vor große Probleme. In laufenden Verträgen sind die Materialmengen und -kosten meist langfristig festgelegt. Was passiert, wenn diese Vertragsinhalte wegen Baustoffmangel nicht eingehalten werden können?
Bauunternehmen sind auf die Kulanz des Bauherren angewiesen. Änderungen am Vertrag sind nur mit dessen Zustimmung möglich. Diese wird – zusammen mit den Änderungen – in einer Zusatzvereinbarung fixiert. Denkbar wäre eine Vereinbarung zur Kalkulation mit Tagespreisen auf Nachweis. Alternativ kauft und bezahlt der Bauherr das Material selbst. Verschiebt sich die Fertigstellung aufgrund von Baustoffmangel nach hinten, können Handwerker und Bauherr das Datum der Fertigstellung in einer Zusatzvereinbarung neu bestimmen.
Als Bauherr hingegen hast du das Recht, Vertragsänderungen ohne Zustimmung des Bauunternehmens anzuordnen. Jedoch erfordern auch:
- die Kündigung von Teilleistungen
- die Vereinbarung zusätzlicher Leistungen
- eine Mengenminderung bei bestimmten Baustoffen
- eine Bauzeitverlängerung
eine entsprechende Zusatzvereinbarung.
Das Baurecht sieht zunächst einen gemeinsamen Versuch von Bauherr und Bauunternehmen vor, innerhalb von 30 Tagen Einvernehmen über die gewünschten Änderungen sowie deren Kosten zu erzielen (§ 650b BGB). Hier ist Kompromissbereitschaft gefragt. Optimalerweise übermittelst du deine Änderungswünsche und erhältst anschließend ein entsprechendes Nachtragsangebot.
Kann keine Einigung erzielt werden, darf der Bauherr die Änderung in Textform anordnen (§ 650c Abs. 2 BGB). Er muss jedoch nachweisen können, dass das Bauunternehmen den vorherigen Änderungswunsch erhalten hat. Wichtig: Bei einer Anordnung seitens des Bauherren kann das Bauunternehmen Abschlagszahlungen für bereits erbrachte Leistungen i.H.v. bis zu 80 Prozent fordern.
Wo kann man einen Bauvertrag überprüfen lassen?
Für juristische Laien ist es schwer, einen Bauvertrag vollumfänglich zu prüfen. Ein Rechtsbeistand leistet wertvolle Hilfe. Dieser überprüft, ob der Vertrag vollständig ist und den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Darüber hinaus hält ein Rechtsanwalt deine individuellen Wünsche rechtssicher im Vertrag fest. Ob dein Bauvertrag gesetzeskonform ist, erfährst du in unserem Vertragscheck.
Die Prüfung eines Bauvertrages muss jedoch nicht zwingend durch einen Anwalt erfolgen. Auch bundesweite Vereine (z.B. der Bauherren-Schutzbund), die Verbraucherzentralen der Bundesländer sowie der TÜV bieten eine entsprechende Prüfung an.
Was kostet eine Vertragsprüfung beim Anwalt?
Im Verhältnis zu den Baukosten sind die Kosten für eine Prüfung des Bauvertrages gering. Möchtest du beispielsweise ein Haus bauen und den Vertrag anwaltlich prüfen lassen, musst du mit Kosten i.H.v. ca. 1.000 bis 2.000 Euro rechnen.
Die exakte Höhe der Kosten richtet sich nach der Höhe der Geschäftsgebühr. Diese wird auf Grundlage des Gegenstandswertes ermittelt. Je nach Umfang und Schwierigkeit der Prüfung wird die Gebühr mit dem Faktor 0,5 bis 2,5 multipliziert. Hinzu kommen eine Postauslagenpauschale i.H.v. 20 Euro sowie die gesetzliche Umsatzsteuer.
Die Kosten für eine Prüfung durch eine Verbraucherzentrale variieren je nach Bundesland. Eine Vertragsprüfung in Mecklenburg-Vorpommern kostet beispielsweise rund 70 Euro, während in Baden-Württemberg knapp 360 Euro fällig werden.
Bauvertrag prüfen: Das Wichtigste in Kürze
- Achte als Bauherr bei der Ausarbeitung des Vertrages auf eine ausreichende Berücksichtigung deiner Wünsche. Sind diese exakt genug formuliert? Enthält der Bauvertrag eine detaillierte Baubeschreibung? Letztere muss neben den Aufgaben des Bauträgers auch die Preise für die Bauleistungen sowie Informationen zu den verwendeten Materialien und der Abnahme umfassen.
- Unterziehe den Bauvertrag vor der Unterschrift einer sorgfältigen Vertragsprüfung. Ein Rechtsbeistand optimiert die allgemeinen Vertragsinhalte nach deinen Wünschen und prüft den Bauvertrag auf fehlerhafte Klauseln. Darüber hinaus weist dich ein Anwalt im Rahmen der Prüfung auf versteckte Kostenfallen hin.
- Das Baurecht räumt dir das Recht ein, einen Bauvertrag nachträglich zu ändern. Erwünschte Änderungen am Vertrag besprichst du mit deinem Vertragspartner. Im Optimalfall erzielt ihr Einigkeit und vereinbart ein entsprechendes Nachtragsangebot. Andernfalls kannst du die Änderungen nach Ablauf von 30 Tagen schriftlich anordnen.
