BGH kippt fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft

Wer keine Barkaution zahlt, fliegt – aber nicht wegen fehlender Bürgschaft!

Mietrecht ist oft trocken, aber dieses Urteil bringt frischen Wind in einen alten Streit: Darf ein Vermieter fristlos kündigen, wenn die Bankbürgschaft für die Kaution fehlt? Die klare Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH): Nein! Das geht nur bei ausstehender Barkaution. Wer also bei Mietbeginn keine selbstschuldnerische Bürgschaft abliefert, muss nicht sofort mit gepackten Koffern vor der Tür stehen – jedenfalls nicht ohne weiteres.

Der Fall: Ein Mieter sollte 4.400 Euro Kaution leisten – aber nicht bar, sondern per Bankbürgschaft. Die blieb aus, doch die Vermieterin übergab trotzdem die Schlüssel. Wenig später: fristlose Kündigung – und Räumungsklage. Die Begründung: Der Mieter sei mit der „Sicherheitsleistung“ im Verzug (§ 569 Abs. 2a BGB). Die Vorinstanzen gaben ihr noch recht. Doch der BGH winkte ab – mit einem Urteil, das für Mieter wie Vermieter Klarheit schafft.

Barkaution ja – Bürgschaft nein: Was genau schützt das Gesetz?

Was viele nicht wissen: Die fristlose Kündigung wegen fehlender Mietkaution ist nur unter engen Voraussetzungen erlaubt – eben dann, wenn die Barkaution nach § 551 BGB nicht gezahlt wurde. Der BGH betont: Die Norm spricht ausdrücklich von „einem Betrag“, was nur teilbare Geldleistungen meinen kann – also die klassische Barkaution in Raten.

Eine Bürgschaft ist kein Geld, sondern ein Versprechen einer Bank, im Notfall zu zahlen. Und genau das schützt den Vermieter auch – aber eben nicht in der gleichen Weise wie echtes Geld auf dem Konto. Wer eine Bürgschaft verlangt, darf nicht gleichzeitig so tun, als müsste sie wie Bargeld „gezahlt“ werden.

Der Gesetzgeber wollte Klarheit – und kein Kündigungs-Durcheinander

Der BGH schaut auch auf den ursprünglichen Sinn der Vorschrift: Vermieter sollen vor Mietern geschützt werden, die gleich zu Beginn ihre Zahlungsverpflichtungen ignorieren. Aber wer statt Geld eine Bürgschaft vereinbart, hat sich auf einen anderen Mechanismus eingelassen – und trägt dafür auch die Konsequenzen.

Besonders deutlich: Ein Vermieter muss die Wohnung nicht herausgeben, bevor die Bürgschaft erklärt wurde. Tut er es trotzdem, kann er sich nicht auf eine fristlose Kündigung berufen, nur weil die Bürgschaft fehlt. Sonst würde er gegen das Prinzip von Treu und Glauben verstoßen: Er übergibt freiwillig – und kündigt dann sofort? Das wäre juristisch widersprüchlich.

Und was können Vermieter jetzt noch tun?

Natürlich heißt das nicht, dass Vermieter bei ausbleibender Bürgschaft machtlos sind. Der BGH verweist auf andere Wege:

• Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wegen Pflichtverletzung.
• Fristlose Kündigung nach § 543 BGB bei ernsthaften Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit.
  Was es aber eben nicht gibt: Die schnelle Exit-Taste nach § 569 Abs. 2a BGB, wenn „nur“ eine Bürgschaft fehlt. Damit ist endlich klar: Dieser Paragraf schützt Vermieter vor leerem Konto – nicht vor leerem Versprechen.

Das war höchste Zeit!

Der Paragraf § 569 Abs. 2a BGB wurde nicht erfunden, damit Vermieter eine Kündigungs-Abkürzung nehmen, nur weil sie es mit der Übergabe zu eilig hatten. Wer sich für eine Bürgschaft entscheidet, entscheidet sich für Vertrauen – in den Mieter und die Bank.

Und mal ehrlich: Was wäre das für ein Mietmarkt, wenn eine unvollständige Bürokratie gleich zur Zwangsräumung führen könnte? Dann wäre bald jeder zweite Umzug ein Rechtsdrama.

Wenn Sicherheit wirklich entscheidend ist – dann lieber klassisch in bar und klar geregelt. Alles andere bleibt Auslegungssache. Und die entscheidet am Ende nicht das Bauchgefühl, sondern der BGH.